이제경 대표이사(부동산박사)㈜민경석사컨설팅 /
㈜코리아부동산경제연구소
지난달 한국은행은 3년 만에 기준금리를 연 1.75%에서 연 1.50%로 인하했다. 계속되는 미·중 및 한·일 통상문제의 심화로 경기불안에 대한 가능성이 커진 점을 반영한 것이다. 또한 한은은 시장상황을 보아 연말에 추가적으로 금리인하 가능성을 시사했다. 이렇게 되자 저금리와 2년 미만 단기예금(약 1,170조 원)등 유휴자금이 부동산시장을 기웃거리며 경제의 불안요인 및 가격상승 심리로 작용하여 한국은행 주택가격전망에 대한 소비자동향지수(CSI)가 9·13대책 직후인 지난해 10월 이후 가장 높은 수치를 보였다.
살펴보면 금리 인하는 금융 비용을 하락시켜 투자 수익률 상승에 대한 기대로 특히 금리 민감도가 높은 재개발·재건축이나 대출 의존도가 높은 신혼부부 등 중소형아파트 공급과 거래를 늘릴 것이지만, 역설적으로 갭투자들의 숨통을 트이게 해주어 매물 부족 현상을 더 부추기게 될 수도 있다.
가격 측면에서는 일부 지역의 경우 대출이 필요 없는 자산가들이 몰려 가격상승이 나타날 수 있지만, 강력한 대출 규제와 정책적 규제에 의하여 과거와 같은 폭등적 가격상승으로 이어질 것 같지는 않다.
다만 민간택지 분양가 상한제를 적용하기까지 하면서 집값을 잡겠다는 정부의 의지와는 엇박자를 내는 상황이 연출될 수 있음은 귀담아 들어야 할 부분이다. 이를 반영하듯 3기 신도시와 그 인근의 외부 투자 수요의 유입이 눈에 띈다.
고양시의 경우 3기 신도시인 창릉지구가 자리한 덕양구보다 인근 지역인 일산동구, 일산서구, 남양주시로 유입된 외지인 토지 거래량과 땅값 오름세가 증가 내지 급증했다. 한편으로 저금리로 인한 강남권 및 한강변 등 공급의 희소 지역에 유입이나, 토지보상금이 찾아갈 대토시장에 대한 규제가 과연 단기 투기수요를 제한하고 가격을 안정화할 수 있을지 의문이다.
이에 정부도 주요 신규 택지지구 및 인근에 대해 투기를 차단하기 위하여 토지거래허가구역으로 지정하고, 전반적이고 지속적인 토지시장 모니터링을 실시할 것이다.
투자자 입장에서는 축적된 자기자본으로서 부동산에 투자한다면야 그 수요는 긍정적이지만, 단순히 기준금리 인하와 추가적 인하를 신뢰한 투기수요 또는 차입자본이라면 정부의 엄격한 규제 촉각을 간과해서는 안 될 것이다.
금리인하는 분양가 상한제가 확대될 민간 신규분양시장이나 강남권 재건축단지들에 대한 선호 현상을 부추길 것으로 예측되며, 일부 수요는 상가와 오피스텔 등 수익형 부동산으로 갈아탈 수도 있다.
투자의 체크 포인트는 특히 최저임금 인상, 강화된 상가 임대차 보호법, 수익형 오피스텔 시장의 대량 공급 등을 꼼꼼히 살펴보고 있어야 하며, 향후에는 이러한 시장 트렌드를 살펴보면 결국 수익성이 보장된 곳은 역세권 등 일부 시장으로 더욱더 한정될 것으로 예측된다.
