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부동산칼럼

기사승인 2019.09.27  10:29:47

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- 주택 전월세 신고 제도의 정착을 기대하며

이제경 대표이사(부동산박사)㈜민경석사컨설팅 /

㈜코리아부동산경제연구소

주택 매매시 실거래 신고와 같이 주택 임대차도 실거래가 신고가 2021년에 실행될 전망이다.

‘부동산거래신고등에 관한 법률일부개정안’에 의하면 전월세 계약의 경우 공인중개사가 계약서를 작성한 경우 중개사가, 당사자 직거래를 한 경우에는 임대인이, 계약사항 중 당사자와 보증금 등 임대조건과 그 변동사항을 체결 30일 이내에 관할 시군구청에 신고해야 하며, 이에 대한 미신고 또는 거짓신고 시에는 과태료를 부과하는 내용으로 서울·세종 등 일부 대도시에서부터 우선 시행될 전망이다.

그간 주택임대차계약은 의무적 신고 제도가 없어 그 시장 현황은 주로 확정일자 신고, 소득공제 신청, 임대사업자 등록신고의 경우만 그 정보를 확인할 수 있었다. 그 결과 지난해 8월 기준 임대용 추정주택 총 673만 가구 중 위 정보를 통해 서울은 118만여 가구 중 41.7%, 지방은 478만여 가구 중 20.8% 뿐이었다. 가히 2006년 부동산 매매 실거래 신고와 같이 제도 혁명적 변화를 초래할 만한 것이다.

 

임차인 입장에서는 그 지역의 객관적인 임대차 시세정보의 부재, 불균등으로 임대인과 대등한 조건을 협상하기 어렵고, 분쟁 해결도 곤란한 경우가 많았다. 이젠 시장 상황 파악도 용이하고, 권리보호 측면에서도 실거래 신고된 전월세 주택은 임차인에게 자동으로 확정일자로 간주된다.

한편 국가 입장에서 실질적 새로운 세원의 발굴과 조세정의 실현 및 임대차 계약에 대한 실시간 정보의 집적과 거래의 투명화를 실현할 것으로 보인다. 그런데 굳이 신고 대상에서 오피스텔과 고시원 등 비주택을 제외한 점은 문제이다. 실제 주거형 임대차가 오피스텔, 고시원에 집중되어 있고, 그 편법적 탈세와 주거 건물로서의 안전 확보를 위해서라도 이들의 임대차 정보도 필요한 것이다. 어차피 임대인의 원성을 고려했다면 차제에 주거 목적의 적정한 기준 이상은 일괄신고하게 하는 것이 맞다.

 

한편 그간 사각지대에 있던 임대인 입장에서는 주택 임대소득 과세가 가능해지면서 종합부동산세 인상, 공시가격 상승 등으로 보유세 부담이 커져서 이에 대한 전가가 일어나서 ​전월세 가격상승 부작용과 임대시장 위축을 ​초래하리라는 ​지적도 있으나, 이 제도가 본격 시행되면 임대조건과 임대소득 역시 투명하게 공개되는 만큼 시장질서와 관계없이 임대료를 올릴 수 없을 것이며 오히려 임대료 하방압력 또한 발생할 것으로 보인다. 다만 그동안 다가구 등 주택 1채를 임대해 노후 생활을 영위해온 은퇴자들의 충격이 클 것이지만 이는 조세형량적 측면에서 접근하는 게 합당하리라 본다.

또한 굳이 신고자가 임대인 단독 의무로 할 것이 아니라 임차인도 신고해도 무방하리라 본다. 어차피 계약서에 당사자 인적사항이 공통인 이유이다.

중개업계의 관점에서는 이 제도의 실질적 수행자인 중개사들에게 의무적 부담을 줄 때는 공익적 직업이라는 감투를 씌우다가, 부동산시장을 논할 때는 부동산 범죄자로 취급하는 분위기를 만드는 정부가 이 제도로 인하여 임대시장 빅데이터와 엄청난 세수의 확보라는 사실상 최대 수혜자이면서 오로지 법이란 이름으로 신고, 거짓신고에는 각각 100만원, 500만원 이하의 과태료 부과라는 일방적 압박만 한다면 공평하지 못할 것이다.

이 제도가 사실 국가를 위한 사무도 된다고 본다면 역시 중개업계에 작은 배려 또한 성공적 제도 정착에 협력이 필요하고 그것이 자본주의시장 질서에 맞을 것이다. 모쪼록 이 제도의 성공적 정착을 기대하며, 나아가 주택세입자 주거 안정과 조세정의 관점에서 다른 정책들, 예를 들면 전세금 인상률을 최대 5% 이하 제한하는 ‘전월세 상한제’와 ‘계약갱신청구권’, ‘표준임대료제도’의 도입도 적극 검토할 일이라 본다.

강서양천신문사 gsycky@hanmail.net

<저작권자 © 서울로컬뉴스 무단전재 및 재배포금지>
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